第1篇 物流可行性报告
国内现在物流行业的发展情况和发达国家比还很大差距，现在的很多物流企业还是很简单的货代公司，空载率高效率低，国家现在开始重视服务行业了，企业现在进行资源整合，这一行的发展前景还是很大的。
做这行最关键的是物流信息技术的一体化，最大限度的整合资源节约成本。
你根据当地的市场行情按下面的范本修改下就可以了。
物流公司(名称)策划书
物流公司(名称)策划书
目录
前言
德国一位经济学家曾预言，未来的世界只有生产者、物流者和消费者三种人。
2023年，离中国入世后的最后保护期限尚剩一年，中国方兴未艾的物流业热潮更是波澜壮阔：国际物流巨鄂“挥师东进”的步伐加速，中国东西部物流的竞争及差距日渐明显……
成都作为西部的重镇，将首当其冲地担当起西部物流业“排头兵”的重任。成都，究竟需要什么样的物流?
成都市是西南地区的科技、金融、商贸中心，交通和通讯枢纽，物流在城市及区域经济中一直占有重要地位。随着西部大开发的深入进行以及中国加入世贸组织，成都的经济发展必将迎来更大的机遇和挑战。现代物流的目的是实现物流的时空效应，同时也是城市社会经济活动正常高效进行的前提。大力发展现代物流，是保证物资的有序流通，推动城市经济快速健康发展的有力保障。
因此，现代物流将在成都经济活动中占有不可替代的地位。
本案将策划一个利用信息和网络技术以及运用现代组织和管理方式，将运输、仓储、装卸、加工整理、配送、信息等环节进行整合并进行一体化经营的新兴现代物流公司。它是按照现代物流观念对传统彼此分割的环节的整合和一体化，目的是要在尽可能低的总成本条件下实现既定的顾客服务水平，即在注意环境的情况下，将正确的货物，以正确的时间，用正确的成本，按照正确的条件，运到正确的地点。
一、市场分析
(一)项目投资环境
1、中国物流市场状况
中国仓储协会1999年3月对我国家电、电子、日化、食品等450家大中型生产企业的典型调查表明，企业自己承担物流管理的占26%，全部委托第三方的仅占5.2%，自理与委托相结合的占68.8%(其中委托比例在30%以下的占42.3%，在30%～60%之间的占36.5%，60%以上的占21.2%)。在被调查的企业中，45.3%的企业正在寻求新的物流代理，其中又有75%的企业选择新型物流公司，21.9%选择纯运输公司，3.1%选择仓储企业，有64.3%的企业希望新的物流商提供综合物流服务，28.6%的企业希望提供干线服务，7.2%的企业希望提供分销服务。
随着中国入关进程的加快,越来越多的外国物流公司看好了中国物流市场,并将在近期内采取措施进入中国。
继新加坡美集物流公司与上海、沈阳两家大型运输企业达成合资、合作协议,共同开拓中国物流市场之后,江苏省首家与美国bally(百利)国际营销机构合作的企业——百利物流南京公司最近也正式投入营运,它的三大营销手段百利物流电视专栏、百利物流大型交易网、百利物流导购手册也同时与南京市民见面。
今后外资的攻势将越来越强劲。而经营基础薄弱的国内流通业也相继出现淘汰竞争。所有这些情况表明,中国物流业现代化的举动已经刻不容缓。
2、四川物流市场状况
伴随着经济的高速增长，四川省物流业迅速发展。主要表现在以下几个方面：
一方面是物流业增加值快速增长。2023年，包括交通运输、仓储、邮电通讯及批发零售业在内的物流业增加值为630.6亿元，自1995年以来年均增长8.9%，占国内生产总值的比重由14.6%提高到15.7%，处于快速增长阶段。
二方面是物流基础设施日益完善。到2023年，四川省铁路通车里程已达2751公里，成渝、宝成、襄渝、成昆、内昆、达万等铁路干线与毗邻各省市相连;公路里程达10.9万公里，成渝、成广、成灌、成南、成乐、成雅、内宜等高速公路相继通车;全省有长江、岷江、金沙江、大渡河、沱江等大小通航河道120条，通航里程达7300多公里;航空运输已开通航线140多条。2023年，全省完成的货运量为57140万吨，完成的货物周转量为636.8亿吨公里。各种交通运输装备和工具门类齐全，更新周期缩短，数量和质量基本适应需要。全省各类仓储设施先进，容量巨大。
三方面传统物流业开始向现代物流业转变。随着物流基地设施和装备的现代化，物流信息网络的建设以及集中配送等新的生产组织方式的广泛采用，四川传统物流业正开始向现代物流业转变，并在加快物流速度，减少库存，降低成本，延伸服务等方面显示出良好的发展前景。
同时，四川物流业也存在以下几个问题：
第一是第三方物流发展滞后。受“小而全，大而全”的影响，不少企业习惯自办物流，专业化、现代化的第三方物流发展缓慢，阻碍了物流成本的降低和物流效率的提高。
第二是“条块分割”影响了物流资源的优化配置。由于运输仓储等设施分属不同部门管理，加之企业之间协作配合不够，使物流整体系统全程化优势难以充分发挥。
第三是物流专业人才不足和信息平台建设滞后，使物流业的标准化、信息化进程滞后，服务内容、服务质量和服务效率都不能适应国民经济发展的客观需要。
3、成都物流市场状况
成都是西南地区的“三中心、两枢纽”，在引领西部物流的最新潮流以及探索西部物流发展独特道路方面具有得天独厚的条件，成都在交通运输基础设施上已羽翼渐丰。其一，成都是我国西南地区的航空枢纽。双流国际机场已开辟50余年，国内航线和3条国际航线，客运量居全国第四;其二，成都是成渝、成昆、宝成、达成四条铁路干线交汇点，是全国七大铁路枢纽之一;其三，成都拥有西部地区最发达的高速公路体系，并已成为全国公路网密度较大的地区。以上已经拥有的条件，使成都完全具备抢占西部物流发展先机的能力。
但是，成都的物流同世界甚至中国东部地区相比，都只是处于一个起步阶段。成都市2023年在1492亿元gdp中，运输、仓储、邮电等服务行业占了142多亿，企业内部自理物流有100多亿，总体上讲，2023年成都市物流处理量占gdp的17%左右。(如图所示)而在日本，物流处理量仅占gdp的12%，美国为13%，深圳市为15%，这就说明目前成都市的物流成本较高。
农业工业其它行业交通运输、仓储及邮电通讯业
建筑业批发和零售贸易、餐饮业
从上图中可以看出，成都物流在基础建设、信息化程度及各种物流知识与管理理念上，较别人相对落后，急需迎头赶上。
(二)项目背景
目前，成都火车北站周边的几个大型建筑装饰材料市场的年吞吐量达数百亿元之巨，而近几年来随着北站地区的大型商场、市场的兴起和繁荣，北站地区的物流形式却变得异常严峻。
北站面前的二环路东西方向数公里(包括北站周边的大小街道)，拥挤不堪可以说没有一天不堵车，各大市场内的通道、货场、仓库都已不堪重负。
如西南生产资料市场的仓库、堆场和停车场的面积目前还不及营业面积的百分之二十，其它市场的情况也相差无几。现在谁要想在这片地区找一个空闲堆场或库房真比登天还要难。
至于交通就更成问题了，各市场除了抽调大量人力在场内指挥交通外，还要派专人在大门口协助交警疏导交通。
面对如此拥挤的现状，有关单位已决定将二环路上的这一段铁路专用线拆除。这样做之后，与之相连的府河等市场(占地面积上千亩、年物流量上百亿)就将失去唯一一个在场内的铁路专用线和站台，其结果虽可稍缓这一路段的交通拥堵但又会严重制约北站周边商业和物流的发展。
当前，特别是在中央号召加强西部大开发力度的大好形势下，全国各地的厂商纷纷涌入成都市场。仅西南生产资料市场的外地客商就占50%。东南亚、日本等客商也十分看好成都市场，许多外商还在成都建立了办事处。但火车北站周边几个大市场的物资仓储和停车场已经饱和，这一带物流状况已成为严重制约城市经济发展的瓶颈，更远远不能满足建材行业和现代物流日益增长的需求。
同时随着我国加入wto，高科技的模式，高水准的管理，是企业站稳市场的先决条件。因此，为了改变四川物流的落后现状，使四川物流赶上沿海地区的先进水平，因势力导利用西南生产资料过饱和的物流能力建立一个与之配套的具有现代化管理水平的集仓储、配送、运输一条龙服务的现代物流公司尤其重要。
本项目拟在成都市华侨经济技术开发区建立一个现代物流公司。
成都市华侨经济技术开发区是经国务院侨务办公室批准、由成都市侨务办公室与青羊区政府共同承办的高科技开发区。
开发区位于成都市西南部，地处上风上水，清水河绕区而过，三环路穿区而行，距室中心2.5公里，紧邻火车西站商贸区。区内可与154个国家和地区及400多个城市直拨通话，交通、通讯极为便利。
在开发区设立的项目，当地政府将以极其优惠的方式提供土地，同时在区内投资可享受省、市、区三级政府提供的最优惠的投资政策。(目前广东成运输公司已抢先在这一地区设立了机构，营运车已在西南生产资料等市场开展营运，但其仓储配送的综合能力还远远不能满足北站地区巨大的物流需要。)
因此，本项目选点在成都市华侨经济技术开发区进行建设非常适宜。
二、项目可行性分析
本项目建成投入使用后，可容纳迎运车辆千余辆，配套服务人员上千人，加上大面积的仓库和堆场，不仅可缓解成都市火车北站地区众多大型建材市场的货物存放和转运难的问题，而且又可以减轻这一地区的交通拥堵现象，同时还为国内外客商的介入提供了更为广阔的空间和优良的条件，也给城市从业人员造就了大量的就业机会，其社会效应和经济效应显而易见。
综上所述，本项目的建成，对扩大内需，拓展物流市场，使我省企业产品在省内外更多的占有市场份额极为有利。且该项目的再发展前景好、投资风险小，是可行的。
注：即使将本项目风险系数加大到50%(实际上不可能)再加上项目开始营运后第四年起每年应纳33%所得税额，投资回收期也不会超过五年，现列表说明如下：
总收入
总支出
风险系数
所得税率
纯收入
第一年
2596万元
614万元
0.5
0
991万元
第二年
2596万元
614万元
0.5
0
991万元
第三年
2596万元
614万元
0.5
0
991万元
第四年
2596万元
614万元
0.5
33%
664万元
第五年
2596万元
614万元
0.5
33%
664万元
合计
4301万元
回收期小于五年(五年纯收入4301万元大于总投资3962万元)
注：五年的收支均按不变数计算还未计算增长因素。
三、市场定位
(一)形象定位
90年代以后的世界经济，基本进入了第三产业时代，满足商品数量早已不成问题，而如何将生产出来的商品及时销售给消费者，尽快回收成本是主要矛盾，能解决这一主要矛盾的重要手段之一就是现代物流。后来人们又发现，仅有现代化物流还不够，必须有现代信息技术、资金后盾和商业机会支撑，只有把物流与商流、资金流、信息流有机地组合，使供应商、制造商、分销商、零售商乃至用户有机地组合，形成一个最佳、最优化的系统，即由多个环节组成一个有效供应的“链”，才更有效、更保险。
从以上状况分析得出，本案策划的物流公司将以新兴现代物流公司的形象，出现在公众面前。
针对物流系统中的主要活动包括客户服务、需求预测、库存控制、订货购货、备件服务、退货服务、分捡包装、运输、装卸、仓库以及信息与通讯等。公司将采全新的高科技手段，提供服务。
包括采用电子数据交换系统(edi)把远程通讯、计算机和数据库有机地融合在同一系统中，进行数据交换和信息资源共享，从而实现大范围远程物流管理;使用全球卫星定位系统(gps)，通过多个通信卫星对地面车辆、船舶等进行精确的测定和跟踪，随时查询货物的所在位置，以便大大地提高物流服务水平;此外，在物流管理中使用tps(事务处理系统)、mis(管理信息系统)、dds(决策支持系统)以及条码、射频、电子标签等新技术，进行管理。
(二)项目投资及回报分析
本项目总占地面积：380亩。包括：大型仓库、露天堆场、大型停车场、网络调度、管理办公室。
其中：仓库33333平方米用地面积50亩造价：260元/㎡(含水电安装)共计造价为866，667万元。
停车场用地面积80亩，其中大型停车场40000平方米，用地60亩，小型停车场13333.3平方米、用地20亩，造价：30元/㎡，共计造价160万元。
道路、绿化120220平方米，用地面积180亩，造价：30元/㎡共计造价：360万元。
露天仓储40000平方米，用地面积60亩，造价：10元/㎡共计造价：40万元。
职工宿舍、招待所、驾服人员公寓、办公用房、职工活动室、职工食堂约6666平方米，共用地10亩。
宿舍、招待所、驾服人员公寓占地6000平方米，建楼房五层，建筑面积30000平方米，其中6000平方米由公司出资建设，460元/㎡，其余部分由职工自己集资建设(不计算在本项目投资总额内)。
办公室、食堂房屋建三层，占地666平方米，建筑面积2022平方米，造价460元/㎡1、2项合计造价368万。
物流基地联网调度、服务用微机26台，扫描仪3台、打印机6台、复印机3台，共计32万元。
建设总投资：1872万元(不含征地费)
1、工程费用：1794.667万元
2、设备费用：32万元
3、不可预见费用：46.8万元
征地费用：2090万元
项目总投资：3962.8万元
本项目建设期(即项目全部完工投产)为两年，所需资金部分由企业自筹，部分向银行贷款，建成营运后，预计三至五年内可收回投资。
收益情况
1、停车场：根据目前周边市场收费情况保守计算，基地4万平方米的大型停车场，日均停放量为800辆次，(5y货车面积约18㎡，8t货车面积约29㎡，按800辆静态停放，仅占停车场面积的40%，约1.6万㎡)收费按300元/月/辆计：车收入应为：288万元。
基地13333平方米的小型停车场(停微型货车)，日均停放量为1380辆次，收费按120元/月/辆计：年收入应为198万元。
2、露天货场(不含吊装服务)：收费按0元/月/㎡计：4万平方米货场年收入应为480万元。
3、库房(含部分装卸服务)：收费按30元/月/㎡计：33333平的库房年收入应为1200万元。
4、招待所、驾服人员公寓：收费按40元/月/㎡、使用率按月80%计，6000平方米年收入应为230万元。
5、其它网络、调度服务，打印、复印、货场、装卸服务，年收入保守计算200万元。
总收入：2596万元。
税、费测算
1、营业税费为5.7%，总收入2596×5.7%=148万元，
2、房产租赁税为库房、招待所的收入(1200万+230万)×55%×12%=94万元，
3、办公房房产税为460万×70%×1.2%=3.9万元，
4、基地员工按100人算，人均年收入(含费用)1.2万元共120万元，水电、设施维护费50万元，合计170万元，
5、年折旧费3962.8万元÷20年=198万元/年，
总计为：613.9万元。
年收入净值：1585万元{总收入-总支出扣除风险系数20%，净收入等于总收入减总支出乘以80%：(2569万-614)×80%=1585万元｝
(三)公司服务策略
1、物流服务全程化
全程服务(totallogistics)的服务理念是现代物流的主要特征，它强调提供从原材料资源供应与采购、到生产加工、再经过市场销售最终达到消费者的物资周转全过程的服务，提供不仅包括仓储、运输等基本物流服务，还包括物流咨询及系统方案设计等其他增值服务，是一种全过程、全方位的服务。
2、与电子商务互为支撑
随着internet的日益普及，电子商务的应用呈现迅猛增长之势。电子商务的推广，加快了世界经济的一体化，使物流在整个商务活动中占有举足轻重的地位。电子商务带来对物流配送的巨大需求，推动了物流业的进一步发展，而物流也在促进电子商务的发展。因此，拟和多家电子商务公司建立战略伙伴关系，或自己开展电子商务业务。
3、物流社会化
现代物流通过对物流资源的重新组合，使原来的物流资源、物流活动从生产企业和商业企业中分离出来，成为一种社会化的资源和市场化的活动。物流活动由原来的供货方和需求方的直接联系转变为由专业化的物流公司通过市场化的交易行为，向整个社会对所有需要物流服务的企业提供这种服务，降低了制造业的物流成本。也就是说，必须大力发展第三方物流服务。
(四)公司管理策略
加强用户服务(custmerservice)、外协(outsourcing)、战略合作伙伴、第三方物流(thirdpartylogistics)、信息管理和网络控制是物流发展的重要趋势。毫无疑问，用户服务是物流管理的宗旨，也是未来要加强的重要方面;专业化分工使企业更加关注自己的核心产业，从而将物流活动分离出来，并委托给专业的物流公司去实施，这就是外协;在对外交易活动中，企业趋向于选择少数而稳定、并有较多业务往来的公司形成战略伙伴关系;越来越多的生产商认识到了第三方物流在其原材料和产品供销中的作用;作为促进物流发展的重要动力之一，信息和网络同时也是企业物流管理中所关注的重要方面。
1、供应链一体化
供应链管理(supplychainmanagement,简称scm)是围绕核心企业，通过对信息流、物流、资金流的控制，从采购原材料开始，制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中的将供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成一个整体的功能网络结构管理模式。
2、物流管理信息化
现代物流业作为一个新兴的行业，是国民经济体系中的一个重要组成部分，不仅承袭了原来的物资储运部门和企业内部物流的功能，而且还根据现代经济的要求拓展出许多新的功能，这就使得现代物流管理的任务变得复杂和艰巨，物流管理所涉及的信息量也十分庞大，反馈必须及时准确。如何利用现代化的通讯、网络和计算机技术来有效处理信息，利用信息指导物流活动和相关的商务活动，成为所有现代物流企业发展的瓶颈和前提条件。
3、物流系统的规划
物流系统规划是指确定物流系统发展目标和设计达到目标策略与行动的过程。它对物流业的发展、物流设备的配置、物流用地的布局、物流企业的经营与管理模式有十分重要的意义。
为此，本案设计的系统规划包括社会经济及物流调查分析、物流需求及其预测、物流用地规划、交通运输系统规划、仓储库存规划以及物流信息系统规划等。如图所示：
四、公司效果图
仓储
公司自备大型仓库，可为客户提供仓储服务。库区管理科学，设施齐全，自备叉车，装卸。
包装
专业包装，分普通包装和精致包装。
五、营销策略
(一)横向协同物流战略。
所谓横向物流协同是指同产业或不同产业的企业之间就物流管理达成协调、统一运营机制。前者是产业内不同的企业之间为了有效地开展物流服务，降低多样化和及时配送产生的高额物流成本，而相互之间形成的一种通过物流中心的集中处理实现低成本物流的系统。从实践上来看，它往往有两种形式，一是在承认并保留各企业原有的配送中心的前提下，实行商品别的集中配送和处理;二是各企业放弃自建配送中心，通过共同配送中心的建立，来实现物流管理的效率性和集中化。不同产业之间的协调物流是将不同产业企业生产经营的商品集中起来，通过物流或配送中心达成企业间物流管理的协调与规模效益性。一般来讲，不同产业横向协同物流处理的商品范围比较广，而且从企业内部管理的角度看，更容易被接受，这主要是因为同产业协同物流由于相同类型企业的商品活动是集中进行的，因而各企业经营的情况以及商品流转的信息等易为竞争者所获得，即所谓的“企业机密的泄漏”，从而不利于企业经营战略的施展。相反，不同产业企业间的协同物流，由于相互之间分属于不同的产业，不存在直接的竞争替代性，因而既能保证物流集中处理的规模经济性，又能有效地维护各企业的利益以及经营战略的有效实施。正因为如此，如今国际上不同产业间的协同物流相对发展较快，这也是发展横向协同物流中我们不得不关注的问题。
(二)纵向协同物流战略。
纵向协同物流战略是流通渠道不同阶段企业相互协调。形成合作性、共同化的物流管理系统。这种协同作业所追求的目标不仅是物流活动的效率性(即通过集中作业实现物流费用的递减)，而且还包括物流活动的效果性(即商品能迅速、有效地从上游企业向下游企业转移，提高商品物流服务水准)。纵向协同物流的形式主要有批发商与生产商之间的物流协作和零售商和批发商之间的物流协作等形式。批发与厂商间的物流协作有两种形式：一是在厂商力量较强的产业，为了强化批发物流机能或实现批发中心的效率化，厂商自身代行批发功能，或利用自己的信息网络，对批发企业多频度、小单位配送服务给予支援;二是在厂商以中小企业为主、批发商力量较强的产业，由批发商集中处理多个生产商的物流活动。零售与批发的协作则表现为一是大型零售业建立自己的物流中心，批发商经销的商品都必须经由该中心，再向零售企业的各店铺进行配送。此外，与零售商交易的批发商数目尽可能减少，因此要求批发商从原来从事专业商品的经营转向多种类经营，零售企业物流中心订货、收货等手续得到简化;二是对于大型以外的中型零售企业来讲，它们不是自己建立物流中心，而是由批发商建立某零售商专用型的物流中心，并借此代行零售物流。这种方法对于中型零售企业来讲，既可以有效利用批发商所持有的物流know-how，又能享受省略本企业物流中心集配商品环节所带来的利益。
(三)通过第三方物流实现协同化。
第三方物流是通过协调企业之间的物流运输和提供物流服务，把企业的物流业务外包给专门的物流管理部门来承担。它提供了一种集成物流作业模式，使供应链的小批量库存补给变得更经济，而且还能创造出比供方和需方采用自我物流服务系统运作更快捷、更安全。更高服务水准，且成本相当或更低廉的物流服务。从第三方物流协作的对象看，它既可以依托下游的零售商业企业，成为众多零售店铺的配送、加工中心，也可以依托上游的生产企业，成为生产企业，特别是中小型生产企业的物流代理。目前第三方物流无论在国际还是在我国国内都有着广阔的市场。
第2篇 电子商务物流项目可行性研究报告
电子商务物流项目可行性研究报告
导语：电子商务物流是一整套的电子物流解决方案，就是俗话说的erp系统，电子上的物流显示及相关操作，物流还是需要机器和人搬运的。电子商务物流还要从传统物流做起。
引言
目前国内外的各种物流配送虽然大都跨越了简单送货上门的阶段，但在层次上仍是传统意义上的物流配送，因此在经营中存在着传统物流配送无法克服的种种弊端和问题，尚不具备或基本不具备信息化、现代化、社会化的新型物流配送的特征。
电子商务物流又称网上物流，就是基于互联网技术，旨在创造性的推动物流行业发展的新商业模式；通过互联网，物流公司能够被更大范围内的货主客户主动找到，能够在全国乃至世界范围内拓展业务；贸易公司和工厂能够更加快捷的找到性价比最适合的物流公司；网上物流致力把世界范围内最大数量的有物流需求的货主企业和提供物流服务的物流公司都吸引到一起，提供中立、诚信、自由的网上物流交易市场，帮助物流供需双方高效达成交易。目前已经有越来越多的客户通过网上物流交易市场找到了客户，找到了合作伙伴，找到了海外代理。网上物流提供的最大价值，就是更多的机会。
随着我国电子商务的发展尤其是网络购物的爆发式增长大大促进了电子商务物流服务业尤其是快递服务业的发展，使其成为社会商品流通的重要渠道。据统计，与淘宝网合作密切的圆通、申通等快递企业，其六成以上的业务量都来自网络购物。
第3篇 关于汽车站物流广场项目的可行性分析报告
第一章、前 言
（一）、公司及运作团队概况
本公司从成立发展至今，主要从事货物运输及汽车客运站的经营，在珠三角范围内，现已成功运作了石岩、沙井、松岗、公明等数个汽车客运站，同时在湖南的邵阳及多个城市中亦成功运作了数个汽车客运站，其运作理论及实践经验在同行业中，虽不说是手屈一指、独领风骚，但良好的口碑、夯实的根基、强劲的实力、坚强的后盾，已让同行业们刮目相看而始终遥遥领先。本公司秉着“安全第一、顾客至上”的宗旨，竭诚与广大商家精诚合作、携手共创美好明天。
为进一步倾情打造_____汽车站的整体形象和效果，最近我司又吸收了另一支运作团队的热情加盟，为本司又增添了新的血液和活力。这支精英般的生力军，主要任务就是在_____汽车站现有闲置的场地和商铺上，专业运作_____汽车站物流广场。该运作团队在短短的数年内，已成功地运作过石岩物流园、运辉物流园、大京九物流基地、宏发田寮物流园等多个物流市场，上述几个项目前期招商非常成功、后期永续经营和经济效益亦非常可观和良好。因此，这支运作物流园的专业团队的加入，对整个_____汽车站的成功炒作，无疑是如虎添翼、锦上添花。
（二）_____汽车站及物流广场概况
一、_____汽车站概况
1、_____汽车客运站座落在_____大道南、紧邻文化广场、_____新医院及行政中心区。车站占地面积44.2亩，总建筑面积17270.6平方，按国家二级车站标准投建，设计日可发送旅客5000――10000人次。现开通了镇内和市内等多条交通路线，并部分开通了至湖南、湖北、广西、重庆、四川、河南、江西等各长途班车。该车站景色宜人、环境优雅，并将配有大型超市、连锁餐饮、酒店宾馆、休闲娱乐等附属设施和配套项目。
2、美中不足的是，_____汽车站自经营至今，镇内与市内多路公交汽车虽已开通，但始终没有进入本站上、下落客。再加之_____本地只有两万多人口、外地也只有四万多人口，区区不到十万人口的人流量又怎能撑起一个二级汽车站的客运吞流量呢？根本就满足不了汽车站的旅客日发量，其供不应求的黯然局面便倏然跃入人们的视眼。不难看出，内外交困等因素进一步加深了本汽车站的人流稀小和生意上的惨淡经营。与此同时，更让人触目怵心的是，这种清淡的氛围和惨淡的经营，正以风卷残云之势迫使汽车站内大量的场地和商铺无人问津而日益凋蔽。因此，兵贵神速般地突变这一惨淡局面便显得迫在眉睫而任重道远了。
二、物流广场概况
_____汽车站物流广场是在_____汽车站的基础上，顺应时代的需求应运而生的。在公司的领导下，由专业的团队人员实践运作。_____汽车站物流广场总规模计划为一万多平方米左右，分为一、二期开发，第一期现有铺位50多个，总建筑面积在4000平方米左右（不包括停车位）。广场内配有水电、网络、消防、监控、停车场等基础设施和餐厅、休闲、宾馆等配套项目。是投资创业者的首选之地和理想乐园。
三、在_____发展物流市场项目的整体思路及宗旨
凭着我们丰富的实际操盘经验和对_____及周边数镇物流市场消费潜力的把握及长远预测，我司更看好_____汽车站物流广场的后期收益。我们计划投资12年，在项目前三年多的市场培育期（包括招商期）投入资金1000万元，5年收回成本，收益期7年，项目直接效益900万元。
本着企业发展自身的同时，为社会、为政府尽自己应尽一份责任的宗旨，特别在镇经贸办孔主任的大力引领和支持下，发展_____汽车站物流广场项目更显得弥贵珍重而任重道远。因此我们将全力以赴、信心十足地把_____汽车站物流广场打造成一个代表_____形象的“dg西部物流第一城”。
第二章 目前dg地区物流市场行业概况
（一）、dg市物流市场现状及未来发展趋势
先从地理位置出发，目前珠江三角洲主要以广州、深圳为龙头的物流货运市场，而置身于两地中间的dg则以电子制造业驰誉全球。因此，众多的厂家和充足的货源，便成为两地众多物流、货运公司虎视眈眈的对象。
而对以运输货物而形成的物流市场（简称物流广场）而言，则形成了以广州沙太路两旁、深圳清水河一带为重心，以其它各区域性物流区为补充的发展格局，致使大批dg、珠海，惠州等地的众多货源，不得不舟车劳苦地运到广州和深圳两地整装待发。
从目前珠三角的物流行业发展趋势来看，珠三角的物流中心应该在dg，除却其它要素外，纯从经济的角度出发，dg众多而发达的制造业，足以吸引众多的物流企业前来发展和经营，从而支撑起其珠三角物流中心的地位。尽管夹在广州、深圳两个“巨人”中间多少有些尴尬，但凡在广州和深圳的物流公司，基本上都会在dg设点，有些在dg的分公司规模甚至比总部还大，这已经足够说明dg在珠三角物流业的重要地位和中心位置。
所幸近年来dg的物流市场行业已有急起直追之势，除了dg市内南城区的华博物流中心、高盛物流园、南信物流中心、龙骏货运市场；东城区的昌运仓储园、南华物流园；万江区的国通货运市场、厚德福物流园、爱迪停车场等之外，又有凤岗物流园、大朗物流中心、塘厦的利丰货运市场、常平的大京九物流基地、大岭山的展意物流中心、厚街的荣兴货运市场等专业市场如雨后春笋般涌现出来，dg境内这些物流专业市场的发展已遍布大半个dg。
在dg境内物流市场分布有两个重心：一个是以凤岗、塘厦、常平为主的东部；一个是以南城、万江、厚街为主的城区。东部有凤岗物流园、利丰货运市场、大京九物流基地等。城区则有华博物流中心、高盛物流园、龙骏货运市场、国通货运市场等；其中南城、万江位于dg市内的城区，工厂数量少、规模小，自身的货源非常匮乏，而日常的货源主要来自于紧邻dg西部的各个镇区（如高步、望牛墩、中堂、麻涌、沙田、_____、道滘等镇）。而_____作为座拥上述数镇的中央位置和必经地带，不言而喻拥有庞大的物流消费潜力，却一直以来没有属于自己的物流专业市场，实为一大憾事。
现在，物流市场已以星星之火化燎原之势向各个镇区蔓延，我们初步统计过，dg现有1/3以上的镇都有小的或即将成立的物流市场，这就进一步说明原以广州、深圳为霸主的物流园行业逐渐向dg区域化发展，更为重要的是_____作为dg新经济增长点而迅猛崛起的城镇来说，更将拥有巨大的物流消费市场，因此开设_____汽车站物流广场项目是整个物流园行业向着区域化发展的必然、亦是市场迫切需求的必然。
各镇区的物流专业市场相对于广州、深圳、莞城内的市场而言，具有租金低，风险小、经营成本低、运输成本少、客户终端化、递送货物便捷等诸多优点。因此，在镇区经营和发展的物流公司凭借市场优势和潜力，争取把所在区域的终端消费客户“一网打尽”。
（二）、_____周边物流市场租赁条件一览表（大致数据
小结：以上为邻近_____镇周边的物流园，其中南城区和万江区的物流园离本镇可谓是咫尺之远，厚街及大朗各镇的物流园则相对有了些距离。“向阳树木先逢春、近水楼台先得月”，不难看出万江区和南城区的物流园内的物流公司对_____汽车站物流广场的发展意向还是比较大的。与此同时，虽然上述各物流园的租金价位较高，那是因为他们运作和发展了好多年，少则二、三年，多则十来年。而_____汽车站物流广场初步定价在十几元钱左右，并赠予免租期。超低的租金、较长的免租定会吸引众多物流商家的青睐和进驻。
第三章、_____汽车站物流广场的运作成功的市场支持
（一）、_____及邻近数镇的经济概述
1、_____镇毗邻珠江口，地处粤港经济走廊腹地，经济发展趋势良好。目前为止，全镇共有各类企业150多家，其中包括台湾台玻集团、亚洲制药公司、香港理文集团等国际知名企业。各企业主要产品以纸制品、玻璃、纺织服装、皮具袋品、电子电器、五金医药等为主。还有即将在该镇启动的珠三角最大的钢材市场——华南国际钢铁物流园，将进驻近千家企业，年销售额将达300亿以上，极大地促进了本镇经济的飞越和物流业的蓬勃发展。
2、邻近数镇的经济概述：
①、麻涌镇位于珠江三角洲黄金腹地，是广州市与dg市的交界枢纽地。除本土企业外，外资企业便达80多家，如海龙纸业、德永佳纺织公司、可耐福建筑材料公司等都是国内外知名企业。全镇现已形成了以粮油食品加工、纺织制衣、化工、高档玻璃建材、太阳能电池、电子、造纸、包装印刷、五金等产业为支柱的外向型经济结构。
②、望牛墩镇与dg市中心相连，位于广深经济走廊中部，是香港、深圳通往广州最快捷通道的必经之路。镇现有国内外企业100多家，其中丹威塑胶、冠洋电子、惠邦油墨等企业则响誉于海内外，并逐步形成了以纺织、塑胶、服装、五金、化工、造纸、电子、机械等为主的产业链条。
③、道滘镇位于dg市西部，广深高速公路横跨镇区，水陆交通非常便利。该镇现有外资企业达196家，首饰、电子、五金、橡胶、制衣、皮革、化工等行业异军突出、快速崛起。等等。
（二）、物流市场的空白及蕴藏的巨大商机
综合_____镇及邻近数镇的经济发展状况和趋势。不难看出，这么广阔的货源市场一定蕴藏着巨大的物流商机和发展潜力，一定能给物流企业们带来滚滚财源。更有甚者，到目前为止，_____及邻近的数个镇区还没有一个规模化、专业化、市场化的物流园。而众多的厂家所生产的充足货源，急需通过物流及货运公司向外运输和流通，就目前_____镇及邻近数镇的物流公司来看，亦是少之又少、相当匮乏。因此_____汽车站物流广场在_____镇政府的大力支持下横空出世、闪亮登场，无疑以“山雨欲来风满楼”之势，强劲地填补了这一巨大的物流市场的空白，其蕴藏的巨大商机和美好“钱”景简直是无可限量。
第四章、_____汽车站物流广场项目发展的必要条件和潜在的商机及前景
（一）、南城、万江各物流园及其它物流园对_____发展物流市场项目的影响
1、南城、万江各物流园对_____发展物流市场项目的影响
在dg城区（已靠近西部），物流企业主要分布在南城区和万江区两地。先以南城区的华博物流园为例，它是一家从楼盘启建开始，便以物流园的形式进行构建。比较适应广大物流企业的入驻，经过调研分析，它的商户主要来源于：
广州和深圳的物流商户来此设点办公，作为货物的中转基地；
物流行业的第三方商户，就是那些较小的公司收到货物后，自已又没有相应的专线运输，于是把货物“炒给”开通专线的物流公司，从中牟取微利；
省内外专线的商户，他们货物主要来自于各个镇区，在各个镇区设点或办事处，把他们相应货物全部集中到一起，再装专线进行运输。
再以万江区的国通货运市场为例，这是一家运作了七八年之久的货运市场，目前为止几乎没有空铺，是整个dg市目前经营最为良好的一家物流园。通过实地考察和调研，不难发现它的商户主要来源于：
广州和深圳的物流商户来此设点办公，作为货物的中转基地；
从其它物流市场搬移过来的商户，第三方的商户较多；
较多的一部分专线其主要货源则来自于高步、麻涌、道滘、_____等镇。
综上所述，南城区和万江区的物流园区内的物流公司，在经营上对_____汽车站物流广场构不成任何威胁，但在诸多方面反到有利于它的发展：
一、南城区和万江区内的华博物流中心、龙骏货运中心、高盛物流园、国通货运中心等专业物流园都处在dg城区偏靠西部地带，这种大气候的形成更增强了商户们到这一地带投资经营的巨大信心；
二、南城区内的物流公司离_____还有些距离，辐射力不够，但其为了垄断生意、扯断第一手货源，则就会不失代价地到各镇区设立新的网络点，其中也包括到_____来设点。
三、万江区内的物流公司虽然离_____镇较近，但所收的货源大多数来自于_____及其周边数镇，他们为防止客户流失和更好地近距离为客户服务，就会在_____设点或开办分公司，这就为_____物流广场的招商成功积累了基础，也促进了_____物流广场后期的繁荣稳定发展；
四、如果在_____汽车站物流广场确实找不到相应的物流公司，商户便可以到这两点寻找运输合作伙伴，这无疑对_____汽车站物流广场是一个很好的供需补充。
2、其它物流园对_____发展物流市场项目的影响
dg范围内如大岭山的展意物流中心、常平的大京九物流基地、塘厦的利丰货运市场等物流市场。相对来讲，其产生的影响远不如南城区和万江区内的物流公司对_____汽车站物流广场的影响，但是也不排除一些商户来_____投资发展，而且这种机会率亦相当地高，因为全球化、信息化、交通化的运作模式，已让更多的物流企业不得不去选择新的发展点和经济增长点。
据了解，广州和深圳的物流公司，经过高速和国道，在_____中转货物的事情已是不胜枚举，然而目前有了一个正规化、专业化的物流广场的出现，可想而知，他们来此设点经营的信心将会倍增许多，从而最终选择在_____汽车站物流广场萌芽发展。
（二）、_____汽车站物流广场项目发展的必要条件
综合考虑其它几个物流市场的发展，结合_____本镇的情况，我们得出结论：在_____发展物流专业市场必须满足以下几个条件：
1、当地政府的全力支持
这主要是考虑到_____汽车站物流广场定位为区域性物流专业市场，主要消费圈为_____本镇及邻近数镇，这就离不开政府在政策上、在工商税收上、在宣传推广上、在协调当地各物流公司进驻_____汽车站物流广场等方面给予大力指导和支持。
2、开发商的大力投入
常言道：“兵马未动、粮草先行”，也就说，要想真正运作好此项目，绝对离不开开发商的大力投入和周密运筹，其中包括在基础设施、市场推广、广告宣传、市场管理等各方面付出巨大的心血和资金。
3、一支有着丰富专业市场运作经验的团队去运作这个项目
这个项目的成功，其先决条件就是招商，招商成功亦就意味着市场成功了一半。而没有一支经验丰富的专业招商团队，就不可能把握住行业的市场心态和商户的流动意向，也就不可能把握住最佳的招商时机。因此，招商工作讲究一鼓作气，一气呵成，一旦延误战机，则势必影响整个项目的投资和发展。我们目睹过几个差强人意的物流园项目，就是因为没有专业的团队运作而导致。像：大岭山的展意物流中心。
4、_____汽车站物流广场项目在选址上的要求
由于物流广场是一个特殊的行业，所以在选址等方面要求较高，一般所选位置交通十分发达，且不能太偏僻，要有一定的人气，同时还需要较大的停车场地，这将给招商和物流广场前期的经营带来很大的便利。综上所述，_____汽车站物流广场的选址最终座落在场地宽阔、交通发达、管理严格的_____汽车站内。
（三）、_____汽车站物流广场项目发展的商机及前景
通过数年来，我们这个团队对dg各镇的详细调研及对大京九物流基地成功操盘运作的经验来看，目前_____是最适宜发展中型规模专业市场的一个镇。不仅是因为其本身的基础设施、交通便利、厂家密布等诸多条件，更有镇政府对此项目的高度重视和大力支持以及_____各界人士对它的渴盼和厚爱。
以物流市场为例消费购买潜力
_____汽车站物流广场能够幅射的区域内人口及企业数
五镇人口总数是95.9万人,平均按每人300元/年的最低物流消费量保守估算：
95.9万人*200元/年=1.918亿元/年
五镇总企业数为696（可能还有多），平均每个企业按100万/年的最低物流消费量保守估算：
696家*1000000元/年=6.69亿元/年
按物流行业内平均35%（除税及交通、租金、通讯、吃饭、人员工资等）的纯利润计算：
（1.918元/年＋6.69元/年ⅹ35%=3.0128亿元/年
而以上还是直接计算_____周边五镇，没有包括紧邻的中堂、高步等镇，其实稍远一点的镇多少还是可以幅射一部分的。且以上数字还没有包括五镇各商业公司、党政机关、事业单位等的消费。可见周边数镇对物流具有庞大的市场消费潜力，远远能满足得了_____汽车站物流广场一期4000平方米的经营规模，这一点对商户而言有着无穷的吸引力。而随着物流业消费水平的上升，更会使_____汽车站物流广场做旺、做大、做强，有更广阔的发展前景。
2._____汽车站物流广场项目的市场定位
_____汽车站物流广场项目的市场定位应非常明确，综合了各种因素考虑，先期定位以_____本镇为中心，力争把整个_____镇的市场基本开发出来。待它迈向成熟时再加大力度辐射到麻涌、望牛墩、沙田等周边数个镇，从而形成对整个dg物流行业、特别是dg西部的物流行业造成巨大的影响力。
3._____汽车站物流广场项目的发展前景
_____汽车站物流广场项目的发展可以按时间的先后顺序分成四个阶段：
一、在招商期间，_____汽车站物流广场有一个重要的商户来源，就是万江区的国通货运市场。因为国通货运市场中的商户的大部分生意均来自_____及邻近数镇，那么_____如果建立物流专业市场，国通货运市场中大部分有实力的商户就会在_____汽车站物流广场设立一个分店，占据一个位置，然后观察哪个物流市场更适合自己的发展，再加深在哪个物流市场内永续经营。另外据我们的团队在招商时，各地的商户谈起对_____的感觉而言，到_____汽车站物流广场全面竣工和启动时，商户进驻率一定能达到80%左右。
二、在开业后的市场培育阶段，鉴于_____及周边数镇具有雄厚的市场基础，如果招商和初期经营得当的话，其商户的生意一定会很火爆。这就要求招商时不仅要吸收一些大户，而且招商对象的门类一定要齐全。
三、一年半后，物流广场经营已完全稳定，可能在第一期的基础上开发_____汽车站物流广场二期工程，这实际应称得上是_____汽车站物流广场的发展期。
四、若干年后，dg的物流行业一定能和广州及深圳平分秋色，_____汽车站物流广场辐射力亦会从一镇的市场扩张到其周边数镇，商户们的红火生意区域跨度也会愈来愈广，这也是_____汽车站物流广场发展的成熟期。
第五章、_____汽车站物流广场项目运作成功所需的各方支持
（一）开发商的具体运作力度
开发商要想成功运作好此项目，必须以“风物长宜放眼量”的长远目标出发，高瞻远瞩、脚踏实地做好每一件工作，其中在具体运作方面更要加大力度。具体细化起来就是加强资金投入力度、广告宣传力度、市场推广力度、社会关系融洽力度、实践招商力度、科学管理力度等方面。
（二）镇政府的具体扶持力度
_____汽车站物流广场作为代表_____镇一张亮丽的名片，镇政府肯定会对此给予足够的重视和扶持，具体细化起来主要表现在交警查车时，在不违反法律的基础上给予足够的通融和方便、在税收、工商方面给予适当的优惠、在治安巡逻方面给予大力的支持、在市场推广方面给予适当的广告、媒体资源。
第六章、 _____汽车站物流广场项目具体投资、经营计划（略）
第七章、_____汽车站物流广场项目经济效益分析
（1）项目资金投入预测表(单位：万元)
（2）项目租赁收入预测表(单位：万元)
注：（1）本表格完全按90%的入驻率计算：
（2）全按15元/平方米月平均价格（除税后）计算。
（3）按90%的入驻率计算，总租金是：4000平方米*15元/平方米/月*90%=5.4万元/月
（4）本表没有计算租金的增值递增。
由上述两个表格可知：
① 发展商的租赁收入到第17个月后趋于稳定，每月的租金收入大约为：5.4万元
② 发展商到第35个月后推广及工程投入趋于稳定，每月为8万元。
综上所述：
由所附收支预测平衡表可知，公司前期需投入大量资金作市场开拓培育，到第五年能完全收回投资，以后每年的纯利润为100万元。
第八章、项目风险因素识别
（一）、政策法规风险
国家相关法律法规对物流园行业和物流运输业的法规政策的出台，势必会影响到该项目的运作，特别是不利于物流园及物流运输业发展的法律法规的出台，将会给本项目致命一击，根据最近消息的了解，以及对物流行业法律法规的预测，暂没有什么不利于物流园行业和物流运输业不利的法律法规条文的出台。因此，本项目在运作当中极少可能遇到这些政策法律性风险。
（二）、市场风险
就物流园行业和物流运输业在外界大环境极端不利的情况下，日益萧条而萎缩，将会致使本项目毁于一旦。然则纵观当局世界和中国经济的发展进程和态势，不难看出，经过2023年全球性的金融危机洗礼后，经济的发展及各行各业都在逐渐回暖，向着良性的方向稳健而行。因此，这种市场风险在我们忧患的意识下、在客观存在的经济优势下，其可能发生的概率将会微乎其微而不足道矣。
第九章、_____汽车站物流广场项目的社会效益分析
（一）、对本公司的经济效益的分析
对本公司而言，_____汽车站物流广场的成功运作，首先会填补好_____汽车站内闲置的场地和商铺，随着相关项目和人员的引进，将进一步带动整个车站内的人流量，从而促使车站朝着繁华、兴旺的轨道运行。再次，给公司的经济效益无疑是雪中送炭，使捉襟见肘、濒临绝境的经营捎来了喜庆的阳光和希望的春色。其次，也给公司的股东们增添了百倍的信心，促使了他们坚定决心在_____这块热土上继续创业，从而也让他们勤奋的汗水把_____这朵发展之花浇灌得更为丰硕而绚丽多姿。
