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【第1份 】借款转化为购房款
最高人民法院指导案例72号
裁判要点
借款合同 双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立 商品房买卖合同 关系，将借款本金及利息转化为已付 购房 款并经对账 清算 的，不属于《中华人民共和国 物权法 》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理 民间借贷 案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为 民间借贷合同 的担保”。在不存在《中华人民共和国 合同法 》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等 证据 予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
相关法条
《中华人民共和国物权法》第186条
《中华人民共和国合同法》第52条
基本案情
原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉称：根据双方合同约定，新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止，彦海公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令：一、彦海公司向汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚支付 违约金 6000万元；二、彦海公司承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中的损失费用416300元；三、彦海公司承担本案的全部 诉讼费用 。
彦海公司辩称：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚应分案起诉。四人与彦海公司没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间 房屋买卖合同 名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定违反了《中华人民共和国 担保法 》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情况。四人要求的违约金及损失费用亦无事实依据。
法院经审理查明：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人 债权转让 ，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份 商品房预售合同 ，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述 欠款 本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。
裁判结果
新疆维吾尔自治区高级人民法院于2015年4月27日作出（2015）新民一初字第2号民事判决，判令：一、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付违约金9275057.23元；二、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付 律师 费416300元；三、驳回汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚的其他 诉讼 请求。上述款项，应于判决生效后十日内一次性付清。宣判后，彦海公司以双方之间买卖合同系借款合同的担保，并非双方真实意思表示，且欠款金额包含高利等为由，提起上诉。最高人民法院于2015年10月8日作出（2015）民一终字第180号民事判决：一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2015）新民一初字第2号民事判决；二、驳回汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚的诉讼请求。
裁判理由
法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房 预告登记 。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、 违约责任 等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款 合同到期 彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。
但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。
【第2份 】合同款抵购房款三方协议
合同款抵 购房 款 三方协议
甲方：
乙方：
丙方：（自然人应附 身份证 复印件）
鉴于：
1.甲乙双方于 年 月 日，签订 （以下简称“原合同”）；
2.甲方为 项目（以下简称“该项目”）的开发商，该项目位于 。该项目现已取得房屋预售许可证。
3.甲方保证丙方购买的下述 商品房 在该项目销售许可证范围内（房屋位置图详见附件一）
4.乙丙双方均已完全知悉上述房屋的位置、面积、户型等全部信息。甲、乙、丙三方本着平等、自愿的原则经友好协商，就丙方购买上述商品房 定金 以外部分款项以乙方在甲方处合同款项转付事宜，达成如下一致协议：
第一条 甲乙丙三方同意由乙方以在甲方处合同款项代丙方支付上述商品房购房款项中的部分款项，具体金额与付款方式如下：
1.1 丙方支付定金 元认购上述商品房并签署认购协议；
1.2 乙方以在甲方处合同款（进度款优先，进度款不足部分以结算款支付）代丙方支付除本条第1.1项已付定金以外部分房款合计 元（大写： ）；
1.3 乙方代付本条第1.2项约定的款项前需提供齐全不低于代付购房款部分 的合同款发票及合同款项请款资料（按原合同及本协议执行）。
1.4 丙方与乙方双方经济往来与甲方无关。因丙方需要，购买上述商品房需要以 按揭贷款 方式偿还向乙方借款的，甲方提供一切手续配合。丙方向银行申请贷款金额在实际到甲方账户后，乙方提供书面通知，甲方收到通知次月支付相应款项。
1.5 乙方代丙方支付的购房款部分视同甲方已经按照双方 合同履行 全面付款（或预付）义务，乙方确认免除甲方一切逾期付款的责任。
1.6 在乙方丙方完善上述1.1~1.5款手续，在首付款（含定金及发布合同 款转付部分）不低于总房款的 30%的条件下，甲方通知丙方 3 日内到指定签约地点以本协议约定商品房相关信息签署《 商品房买卖合同 》。此协议签署时乙丙方已经就《商品房买卖合同》内容全部接受，后期不得以房屋信息或《商品房买卖合同》修改条款等任何原因为由拒签。
1.7 《商品房买卖合同》签署后，甲、丙双方应按该协议及商品房买卖合同履行权利义务，面积补差款、房屋登记费用、 契税 、维修基金、物业管理等 其他费用均由丙方自行向甲方承担。本协议生效后，丙方即负有按照本协议及《商品房买卖合同》的约定履行支付全部购房款的义务。
1.8 商品房交付时间以《商品房买卖合同》约定为准。如在《商品房买卖合同》约定的交付时间届满时，全部房款未按《商品房买卖合同》约定日期实际进入甲方账户的，甲方有权顺延交房时间。具体以双方签署《商品房买卖合同》相关条款约定为准。
1.9 本协议项下商品房已享优惠，甲丙方签订《商品房买卖合同》时，不再享有甲方为普通购房者提供的任何优惠政策。
第二条 乙、丙双方保证签订本协议时丙方系在现行法律 法规 、规章及政策条件下符合购房条件的主体。若丙方在签订《商品房买卖合同》时不符合法律法规、规章或政策规定的购买商品房的条件或乙方不符合购买商品房条件导致有关行政主管部门不予办理合同网上备案的，丙方缴纳的定金不予退还，且乙方应承担由此而给甲方造成的一切损失并放弃一切主张本协议所涉及原合同款项逾期付款的任何权利。甲方在获得乙方关于未成功代付购房款书面通知后次月开始根据实际情况安排未成功代付购房款部分的合同款或结算款的支付事宜。
第三条 若因此协议产生任何纠纷，本协议所涉商品房未付清全部购房款时，甲方有权解除与丙方签署的《商品房买卖合同》，并另行销售，乙丙方给予解除协议手续配合。如因乙丙方未积极履行解除手续的，承担未解除期间未付房款的同期 贷款利率 的 违约责任 ，同时甲方不承担丙方代付或乙方已付款项所产生的任何利息或其他费用。
第四条 乙方与丙方就履行本协议或其他与房屋有关问题所产生的任何争议与甲方无关，乙方与丙方自行协商解决。如因乙方丙方解决纠纷，需要甲方参与的，乙方、丙方应当连带赔偿甲方由此付出的全部费用，包括但不限于律师费、诉讼费、公证费、差旅费、保全费等
第五条 甲乙双方联络方式均以本协议/合同所记载的电话、通信地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责。需要以书面形式通知的，均需以邮政ems方式寄送，且以邮政ems网站公示的送达日期为实际送达日。如一方联络方式有变更，变更联络方式方应在变更之日起3日内以书面方式通知对方，否则另一方以本协议约定的联络方式所做出的任何通知均为有效，一方按照本协议约定的通信地址向另一方发送书面文件（ems方式）被退回的，以书面文件寄出之日起第五日即视同送达。本协议在履行过程中若产生争议，由三方协商解决；若协商不成，任何一方可将争议提交甲方所在地人民法院诉讼解决。
第六条 本协议自三方签字、盖章之日起生效。本协议一式肆份，甲方贰份，乙方丙方各执壹份。
第七条 本协议正文为清洁打印文本，如双方对此协议有任何修改及补充均应另行签订补充协议。合同正文中任何非打印的文字或者图形，除非经双方分别确认同意，否则，不产生任何约束力，也不可推定或默视为有效。
附件：房屋位置图
签署时间： 年 月 日
甲方（公章）：
法定代表人：（或授权代理人）
地址：
联系人：
电话：
乙方（公章）：
法定代表人：（或授权代理人）
开户银行：
银行账号：
地址：
联系人：
电话：
丙方：
身份证号：
联络地址：
联系方式：
银行账号：
开户银行：
【第3份 】16.延期支付购房款的申请
延期支付 购房 款的申请
尊敬的 公司：
我于 年 月 日以 付款方式购买了贵司开发建设的 项目 号 号住宅 层 单元 号房，首付款 元，贷款金额 万元，贵我双方就此签订了《 商品房买卖合同 》（以下简称 “合同”）。按照合同的相关约定，我已于 年 月 日支付贵司房屋价款 万元，大写 。剩余房款按照合同约定应于 年 月 日划付到贵司账户 /办理 银行贷款 批贷放款至贵司账户，但由于我个人原因不能按合同约定支付首笔/尾款购房款，特向贵司提出延期支付房款的申请，并承诺该笔购房款最晚不迟于 年 月 日之前全额支付至贵司账户，否则愿意按照合同约定承担逾期付款的 违约责任 （违约期间自 年 月 日计算至实际给付日），且贵司可依据合同行使单方解除权。
特此申请，并郑重做出承诺，恳请贵司准允。
本人：（签名、按手印）
身份证号码：
日期： 年 月 日
【第4份 】115-延期支付购房款的申请-模板
延期支付购房款的申请
尊敬的____________公司：
我于_____年_____月_____日以__________付款方式购买了贵司开发建设的__________项目____________________房，首付款__________元，贷款金额__________元，贵我双方就此签订了《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)。按照合同的相关约定，我已于_____年_____月_____日支付贵司房屋价款 万元，大写 。剩余房款按照合同约定应于_____年_____月_____日划付到贵司账户/办理银行贷款批贷放款至贵司账户，但由于我个人原因不能按合同约定支付首笔/尾款购房款，特向贵司提出延期支付房款的申请，并承诺该笔购房款最晚不迟于_____年_____月_____日之前全额支付至贵司账户，否则愿意按照合同约定承担逾期付款的违约责任(违约期间自_____年_____月_____日计算至实际给付日)，且贵司可依据合同行使单方解除权。
特此申请，并郑重做出承诺，恳请贵司准允。
本人：____________(签名、按手印)
身份证号码：____________
【第5份 】07.关于催交购房款的函告
关于催交购房款的函告
尊敬的（先生/女士，身份证号码：）：
根据贵我双方于年月日签署的《商品房买卖合同》，您应当于年月日前足额缴纳约定购房款项，截止到本通知发出之日，尚未收到您支付的足额合同约定款项，您已构成违约行为，违约金自年月日计至本通知发出之日累计为万元。
特通知您：请在收到本通知之日起日内到项目售楼处按约缴纳购房款项及违约金；或者您可以选择向我公司以下账户汇入合同约定款项及违约金：
（提醒：需提供监管账户）
户名：。
开户行：。
账号：。
逾期仍未办理的，我公司将按《商品房买卖合同》相关条款寻求法律途径，追究您的违约责任。
售楼处地点：。
联系人：。
联系电话：。
特此通知。感谢您的配合！
签署时间：年 月 日
公司
